Welche Unterlagen braucht man für den Immobilienverkauf?

Warum vollständige Unterlagen so wichtig sind

Vollständige Unterlagen helfen in mehreren Phasen des Verkaufs:

Grundbuch und Eigentumsangaben

Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienverkauf. Er zeigt, wer Eigentümer der Liegenschaft ist, ob Hypotheken eingetragen sind, ob Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte bestehen, und ob weitere Belastungen vorhanden sind.

Ein aktueller Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt des Kantons beantragt werden. In der Regel ist ein Auszug, der nicht älter als einige Monate ist, für Käufer und Banken ausreichend.

Liegt die Immobilie in Stockwerkeigentum, kommen weitere Dokumente hinzu: die Begründungsurkunde, das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie aktuelle Informationen zu Erneuerungsfonds und Jahresrechnung der Gemeinschaft. Diese Unterlagen sind für Kaufinteressenten wichtig, um die laufenden Kosten und die Situation der Gemeinschaft einschätzen zu können.

Pläne, Flächen und Objektangaben

Kaufinteressenten möchten sich ein konkretes Bild von der Immobilie machen – auch bevor sie eine Besichtigung vereinbaren. Klare Grundrisse und Flächenangaben erleichtern diesen Schritt erheblich.

• Grundrisse aller Stockwerke: Zeigen die Raumaufteilung und helfen, die Nutzbarkeit einzuschätzen.
• Situationsplan: Zeigt das Grundstück, seine Form, Ausdehnung und Lage in der Umgebung.
• Wohn- und Nutzfläche: Wichtig für Inserate und die Einschätzung. Klärung, wie die Fläche gemessen wurde (z. B. nach SIA oder NF).
• Baubewilligungen: Für Umbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen sollten Baubewilligungen vorhanden sein.

Gebäudeversicherung, amtliche Werte und Bewilligungen

Der Gebäudeversicherungsausweis enthält den amtlichen Gebäudewert und wichtige Angaben zum Gebäude. In vielen Kantonen, darunter Bern, werden Immobilien durch eine kantonale Gebäudeversicherung (GVB) erfasst. Dieser Ausweis gibt einen Eindruck vom versicherten Gebäudewert.

Wichtig: Der amtliche Gebäudewert entspricht in der Regel nicht dem Marktwert. Er dient als Referenzgrösse, sollte aber nicht direkt als Verkaufspreisgrundlage verwendet werden.

Sanierungen, Zustand, Energie und Heizung

Kaufinteressenten und deren finanzierende Banken möchten wissen, in welchem Zustand das Gebäude ist – und welche Investitionen in näherer Zukunft anfallen könnten.

• Heizungstyp und Baujahr der Heizung (Ölheizung, Wärmepumpe, Pellets etc.)
• Letzter Unterhalt oder Wartung der Heizungsanlage
• Zustand von Dach, Fassade und Fenstern
• Sanitäranlagen und Küche – wann zuletzt erneuert?
• Informationen zu durchgeführten Sanierungen der letzten 15–20 Jahre
• Rechnungen oder Belege zu grösseren Renovationsarbeiten (wenn vorhanden)
• Energieausweis (GEAK oder ähnliches), sofern vorhanden

Es muss nicht alles lückenlos belegt sein. Aber wer dokumentieren kann, was wann saniert wurde, schafft Vertrauen und vermindert Unsicherheiten bei der Preisverhandlung.

Hypothek, Steuern und rechtliche Themen

Einige Aspekte des Immobilienverkaufs berühren rechtliche und finanzielle Fragen, bei denen Eigentümer spezialisierte Unterstützung hinzuziehen sollten:

• Hypothek

  Wie hoch ist die bestehende Hypothek? Welche Kündigungsfristen und allfälligen Vorfälligkeitsentschädigungen gelten? Das klärt die finanzierende Bank.

• Grundstückgewinnsteuer

  Beim Verkauf mit Gewinn kann eine Grundstückgewinnsteuer anfallen. Die Berechnung hängt von Faktoren wie Haltedauer, ursprünglichem Kaufpreis und Investitionen ab. Zuständig ist das Steueramt der Gemeinde.

• Notariat

  Der Kaufvertrag muss in der Schweiz notariell beurkundet werden. Der Notar oder die Notarin bereitet die Urkunde vor und prüft die erforderlichen Eigentumsangaben.

Diese Fragen müssen nicht vor dem ersten Beratungsgespräch vollständig geklärt sein. Es ist aber sinnvoll, sich frühzeitig einen Überblick zu verschaffen.

Checkliste: Unterlagen vor dem Immobilienverkauf

Eine Übersicht der wichtigsten Dokumente – gegliedert nach Themenbereich:

Nicht alle Dokumente müssen sofort vollständig vorliegen. Der 7-Punkte-Verkaufscheck zeigt Ihnen, was prioritär ist.

Wie der 7-Punkte-Verkaufscheck bei der Vorbereitung hilft

Der 7-Punkte-Verkaufscheck ist eine persönliche Ersteinschätzung durch Mirjam Burri, bei der unter anderem geklärt wird, welche Unterlagen für Ihre spezifische Immobilie besonders relevant sind. Das spart Zeit und verhindert, dass Sie Dokumente zusammenstellen, die für Ihren Fall nicht entscheidend sind.

Mirjam Burri bringt über 15 Jahre Erfahrung aus der Versicherungsbranche und kaufmännischen Kundenberatung mit. Der sorgfältige Umgang mit Unterlagen und strukturierten Abläufen ist Teil dieser Erfahrung – und fliesst direkt in die Vorbereitung von Immobilienverkäufen ein.

Gleichzeitig erhalten Sie Klarheit über Marktwert, Chancen, Risiken und eine sinnvolle Verkaufsstrategie – alles in einem persönlichen Gespräch, ohne Verkaufsauftragspflicht.